固定資産税業務
GISの導入
当研究所では、GISを導入して作業を行っています。GISとはGeographic Information System（日本語訳：地理情報システム）の略称であり、地図データ上に様々な情報を重ね合わせて表示・編集したり検索・分析するシステムのことです。
例えばGISを利用した最も身近な技術として、カーナビや携帯電話・スマートフォンのナビアプリがあります。カーナビやナビアプリはGPSで測位した自分の現在地を地図データに重ね合わせて表示し、目的地までのルート検索や所要時間検索を行っています。
現在GISは不動産、都市インフラ（道路、上下水道、電気、ガスなど）、建物・施設、人口、農産物、土地、災害、顧客、現在位置など様々な分野で利用されています。
当研究所では、多様なファイル形式に対応できるGISソフトを導入しており、貸与データからの読み込み・成果データの作成については、ご要望のフォーマットにて対応いたします。
GISを用いた主な業務
地番家屋図異動修正
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公図、地番図に対して登記異動を行い、各種図面、各種帳票を作成することができます。登記済通知書に添付された地積測量図を活用して精度の高いデータを保持するとともに、固定資産評価システムの基礎資料図となります。当研究所では、現状把握・課題の抽出・検証図作成を通して、精度の高い評価の実現を支援します。 ● 業務内容 ①不一致地番の把握 地番図と土地課税台帳を照合し、一致しない筆については不一致調書を作成します。 不一致地番については、不一致原因の提示を行い、不一致の解消を支援します。 ②分筆・合筆・筆界線の訂正 登記済通知書、地積測量図、その他図面を参考にしながらGIS上にて図面の編集を行います。 ③公図上の筆界の整合・編集 公共座標で作図した場合、周辺の筆と整合がとれなくなることがあります。このように地番現況図の精度が低い場合は、まず道路部分の筆を確実に押さえ、公図上の筆界を按分して現況図に合わせていきます。 ④家屋図の修正 家屋見取り図、家屋確認申請書等の資料から家屋図の編集を行います。また家屋図形データに当該家屋図面をリンクさせ、資料確認の迅速化に貢献します。 ● 実績 富山県小矢部市 平成27年度固定資産税基礎資料図作成業務 富山県小矢部市 平成28年度固定資産税基礎資料図作成業務 富山県小矢部市 平成30年度固定資産税基礎資料図作成等業務 富山県小矢部市 令和元年度固定資産税基礎資料図作成等業務 |
修正前
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固定資産税評価業務
固定資産税評価業務において地価公示価格や地価調査価格、相続税評価額等を始めとする各公的価格や鑑定価格、意見価格、精通者価格、路線価等が各々の地域間で均衡であるか、経年変化や他の価格等とのバランスは大丈夫か考慮する必要がありますが、GISの導入により正確かつスピーディにこれらを検証することが可能です。 ● 実績 平成１８年度富山市固定資産土地評価業務委託 平成２４年度射水市固定資産土地評価業務委託 平成３０年度南砺市固定資産土地評価業務委託 平成３３年度南砺市固定資産税土地評価業務委託 |
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画地計測システム
不整形地の判定を行う際、手作業で想定画地の作図を行うとなると大変な手間がかかります。奥行距離の算出、蔭地割合の算出は手作業では大変手間のかかる作業です。この現状を鑑み、当研究所では間口となる2点を指定するだけで簡単に想定整形地を作図できるシステムを開発いたしました。 |
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宅地の比準表適用支援業務
その他宅地評価法適用地区においては、形状・奥行等の比準割合を適用することとされていますが、実際は、状況類似地区内の土地単価がすべて同じになっている場合が多いのではないでしょうか。当研究所では画地計測システムを利用し、その他宅地評価法適用地区においても、評価基準上のルールに沿った質の高い評価が実施できるよう支援いたします。 ● 実績 富山県黒部市 令和3年度評価替えに係る宅地の比準表適用支援業務 |
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業務の流れ（例）
●STEP1…宅地の比準表適用に関する基準書作成
職員様の異動等があっても、ノウハウが適切に継承されるよう基準書を作成します。宅地の比準表のカスタマイズの可否等についても検討し、これはそのまま土地評価事務取扱要領の一部となります。
●STEP2…画地認定図の作成
地番図データと土地台帳データから、同一画地番号が登録されている地番図形を合わせ、画地認定図を作成します。
●STEP3…画地認定計測
STEP2で作成した画地認定図をもとに、画地計測を行います。複数筆で一画地にすべき宅地があれば、一体として計測し、画地認定見直しが必要な箇所としてご報告いたします。
●STEP4…各筆の比準割合算定
評価基準とSTEP1で作成した基準書に従って、各筆の比準割合を算定します。●STEP5…電算データ登録
評価替えに反映させる為、比準割合を電算データに登録します。当研究所の提案
その他の宅地評価の算定根拠が明確になり、納税者への説明が容易になりますのでぜひご検討ください。
雑種地比準割合算定
雑種地評価の現状と課題
ゴルフ場や鉄軌道用地等以外の、いわゆる「その他の雑種地」の範囲は、宅地の価額に比準すべきようなものから原野的なものに至るまで多岐にわたっています。宅地評価においては専門家である不動産鑑定士が標準地を評価しているのでバランスが取れていますが、雑種地評価については専門家がほとんど関与していない点において特異性を有しています。
問題の一つは、宅地比準雑種地の比準割合の算定根拠が不明瞭であることです。また一口に雑種地といっても多岐にわたっておりますが、一括大量評価という性格を有している固定資産評価においてはどうしても、雑種地を用途、造成の程度、公法上の規制などの要素でいくつかにグルーピングして評価せざるを得ません。その際に、どのグループにも属さないような雑種地が数多く発生し、評価に不均衡が起きている事例が散見されます。
当研究所の提案
そこで、雑種地評価にも不動産鑑定士が介在することをご提案します。評価の不均衡が少なくなり、また鑑定士が作成する雑種地比準割合に関する評価意見書、雑種地調書等の評価根拠資料が充実することで、納税者への説明が容易になりますのでぜひご検討ください。
鉄軌道用地評価の検証
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地番図データ、土地マスタデータを使用し、鉄軌道用地に沿接する土地について側面長割合を計測し、GISによる鉄軌道用地評価検証図及び計算書の作成を行います。 鉄軌道用地の評価は、膨大な量の沿接土地の確認を行わなければならないことや、分合筆があった場合はその都度、沿接距離を変更しなければならないなど事務負担が大きく、過去の評価を踏襲している場合が多いです。 当研究所では、現状把握・課題の抽出・検証図作成を通して、精度の高い評価の実現を支援します。 |
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農地評価資料整備
農地は、宅地のような経年変化が少ないことや評価額が低いことから、評価の説明資料もなく、過去の評価を踏襲している場合が多いかと思います。しかし、平成29年度より勧告遊休農地（※）に対する課税強化も実施される為、これを機に農地評価の見直しを実施されることをお勧めします。
当所は、その他宅地評価法の一種である「地域価方式」を農地評価に応用した評価方法等を採用することにより、根拠資料の整備から、根本的な見直しまで、精度の高い資料整備・評価の実現を支援します。
※勧告遊休農地とは
農地法に基づき、農業委員会が農地所有者に対し、農地中間管理機構と協議すべきことを勧告した農業振興地域内の遊休農地のこと。
この協議勧告が行われるのは、機構への貸付けの意思を表明せず、自ら耕作の再開も行わないなど遊休農地を放置している場合に限定される。
評価手順（例）
●STEP1
小字ごとに田の小状類を設定●STEP2
田の小状類ごとに地域比準田を選定●STEP3
田の売買実例の調査●STEP4
標準田の「評定の基礎調査表」作成| 標準田 | 標準田（上） | 標準田（中） | 標準田（下） |
|---|---|---|---|
| 田の比準表による比準 | |||
| 地域 | 田の小状類A 田の小状類C 田の小状類E | 田の小状類B 田の小状類G 田の小状類I 田の小状類J | 田の小状類D 田の小状類F 田の小状類H |
| 田単価 | 高 |  | 低 |
| 分類 | 大状類（上） | 大状類（中） | 大状類（小） |
地域価方式に基づく宅地と田との対応関係
| 宅地 | 田 |
|---|---|
| 標準宅地 | 標準田 |
| 地域比準宅地 | 地域比準田 |
| 大状類（宅地） | 大状類（田） |
| 小状類（宅地） | 小状類（田） |
| 鑑定評価書 | 評定の基礎調査表 |
| 地域価算定表 | 地域比準田評定書 |
価格形成要因の把握
| 日照の状況 | 太陽高度、方位情報と標高メッシュデータから計測した日照時間による判定 |
|---|---|
| 田面の乾湿 | 地下水調査のデータや精通者への聴取から判定 |
| 面積 | GISによる計測 |
| 耕うんの難易 | 農道の状態、田の形状等から総合的に判定 |
| 災害 | 過去５年間の災害の有無を調査 |
| その他 | その他価格形成要因を事情に応じて追加 |
パノラマ全方位撮影システム
当研究所のパノラマ撮影システムは、魚眼レンズ付きカメラを用いた360°パノラマ画像を手軽に撮影するためのシステムです。 GISとの連携により、位置情報と画像を地図上に表示させることが可能です。 小型のカメラを用いているので、作業員が携行して車両通行不可の狭小街路や建物の中でも撮影可能です。 見積は無料です。 適用分野
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実際に当研究所で撮影したものがこちらになります。
テスト - Spherical Image - RICOH THETA
斜め・スポット空中撮影システム
富山総合不動産研究所では災害や工事の進捗状況・構造物・建築物・河川・道路等の状況把握やパンフレットなどに利用するためのドローンによる斜め撮影を行っています。
被写体を上空から斜め方向に撮影いたします。ヘリコプターやセスナでは撮影困難な低空撮影や進入不可能な狭い空間も撮影することができます。
また地震・水害などの災害時においては、災害発生後上空より被害状況を撮影します。撮影した写真は位置・時間などの情報も併せて提供します。
これは経過把握には欠かせない情報となります。
「ドローンとは」
当研究所のドローンは、最新のGPSシステム（全地球測位システム）により、自らの位置情報を取得する機能と空中における姿勢制御システムを搭載しており、非常に安定したホバリング性能を実現しています。その特性を生かしてあらゆる被写体を空中から自由に俯瞰して撮影することが可能です。
従来の実機によるヘリコプターやセスナによる空中撮影と異なり、地上1mという超低空飛行から、一戸建てやマンション等の建築物の撮影に最適な20m～50m程度までの中空、さらには150m程度までの高空撮影まで、あらゆる高度での俯瞰撮影が可能です。カメラの向きを空中で変えて真下の情景を撮影することも可能です
しかし、空の上を飛ばす精密機械ですので「絶対安全」ということはありません。
万が一のことを考え、当研究所ではドローンを含むマルチコプターに最高対人1億、対物5千万円の損害賠償保険を適応しています。また、当研究所のパイロットは第1級陸上特殊無線技士免許保有者です。
機体諸元 |
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|---|---|
| 重量（バッテリー含む） | 1,216[g] |
| 最大上昇速度 | 5[m/s] |
| 最大下降速度 | 3[m/s] |
| 最大速度 | 16[m/s] |
| 最低飛行高度 | 6,000[m] |
| 最大フライト時間（1バッテリーあたり） | 約25分 |
| GPS | 衛星測位システム |
搭載カメラ諸元 |
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|---|---|
静止画最大サイズ |
4000×3000 |
ビデオ録画モード |
UHD: 2.7K: 2704 x1520p 30 (29.97) FHD: 1920x1080p 24/25/30 HD: 1280x720p 24/25/30/48/50/60 |
斜め・スポット空中撮影システム「HELLDIVER」 サンプル写真
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- 広大地判定
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